マンションの売値はどのように決まるのでしょうか

 

マンションの売値は、どのようなポイントで決めるのでしょうか。
同じマンションの中でも、売買価格に大きな差がある事を見かける事もあります。
いざ、不動産屋に価格を告げられても、適正な価格なのかどうかわかりにくいです。
査定のポイントさえ解れば、査定価格にも理解出来ると思います。
どのようなベースで、どのような要素を取り入れて売値を決定しているのでしょうか。
また、売値の希望価格で売買する事も可能なのでしょうか。

過去の売買成約事例を参考

中古マンションの売値の査定は、基本的に過去の売買成約事例を基に算出する方法が一般的です。
過去の売買成約事例とは、不動産会社間で物件の情報交換の為のシステム「REINS」等を利用して参考にします。
同じ間取りや条件であっても、それぞれの不動産物件が全く同じとはなりませんので、REINSより算出された売買価格は参考の数字となり、ベースとします。
また、REINSに事例が無いパターンもあり、その場合は周辺物件の事例等をべースとします。

補正要因をプラスする

ベースとなる価格を決定した後、補正要因をプラスします。 補正要因は、このような要素があります。

  • 立地条件
  • 人気エリアなのか、商店街や学校の近さ、駅よりどれ位なのか、閑静で過ごしやすいのかが大きく影響します。

  • 外観、外回り
  • タイル貼りのような上品でオシャレな外観なのか、駐車場の便利さ、エントランスまでの雰囲気などが大きく左右されます。

  • 階数
  • 階数が高ければ高いほど、景観や眺望がよくなります。
    また、階数が高くても向かいに大きな建物があるとマイナス要素となります。

  • 間取り、室内状況
  • 使いやすく過ごしやすい間取りであり、綺麗にリフォームされて生活臭がしないお部屋ですと、価格に大きな差が出ます。
    他人の生活の雰囲気を感じると、人は良く感じない傾向があります。

  • 日当たり、向き
  • 南向きに居室の窓があり、暖かい日差しが入ってくる物件が高い査定となります。

また、補正要因良くない部分がある場合は、査定ベースからマイナスされます。

全く同じ間取りや条件なのに売買価格に差が出てしまうのは、この補正要因の差といえます。
隣同士の全く同じ間取りの部屋であっても、必ず補正要因に差が出ます。
買手がいかに住みたいと思うか、それが補正要因のプラスとなるのです。

売りたい希望価格と売れる価格の差を解消しよう

本来、中古マンションの売買価格は、このような方法で決定します。
売主は相場の価格を掴んでいる事が多いので、売買を考えられている売主はおおよその金額というのは頭に入っている方も多いと思います。
しかし、不動産屋の算出方法により出した価格とは差が出てしまう事があり、納得できない事も多いでしょう。
売主さんの物件ですので、最終的には売主さんの希望をはんえいして価格を決定する事ができます。
しかし、素人さんが把握した価格では買手が振り向かない場合もあり、売却がなかなか決まらない事もよくあります。
早めの売却を望むのでしたら、不動産屋が算出した査定金額に近い価格で決める事をオススメします。